Beschlussvorlage - BV/26/338

Die Gemeindevertretung beschließt in ihrer Sitzung am 05.02.2026 für den  gesamten Bauantrag einschließlich der Art der baulichen Nutzung: „Neubau Appartementhaus mit 9 Ferienwohnungen und 2 Dauerwohnungen mit Tiefgarage mit Anträgen auf Ausnahmen und einer Befreiung – Sonnenstraße 3“, das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB, herzustellen sowie der Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB zur Art der baulichen Nutzung (Ferienwohnungen), zuzustimmen.

 

Das Vorhaben befindet sich im Bereich der 6. Änderung des rechtsgültigen Bebauungsplanes Nr. 1 „Zentrum“ der Gemeinde Ostseebad Binz. Neben den Ausnahmen (Höhenlage Erdgeschoss  sowie Firsthöhe) und der Befreiung (Höhenlage Firsthöhe) ist auch über den gesamten Antrag zu entscheiden, folglich auch über die Art der baulichen Nutzung, da der Bebauungsplan hierzu keine Festsetzungen trifft.

 

Das Vorhaben entspricht hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung einer zweigeschossigen Bebauung mit ausgebautem Dachgeschoss und somit dem Planungsziel der Gemeinde Ostseebad Binz auf Seite 7 der Begründung zum B-Plan in der Fassung der 6. Änderung. Sichtbar sind das Erdgeschoss und das Obergeschoss sowie das Dachgeschoss. Lediglich im Bereich der Tiefgarage ist die Zufahrt ersichtlich, welche als notwendige Zufahrt nur eine „punktuelle" Wirkung besitzt. Die beantragten Ausnahmen sowie die Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes sind, wie in den Beschlussvorlagen BV/26/335, BV/26/336 und BV/26/337 niedergeschrieben, nachvollziehbar und gerechtfertigt.

 

Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung ist das Einfügegebot und somit die nähere Umgebung zu beachten und zu betrachten.

 

Genehmigungslage der Umgebungsbebauung

 

 

Ferienwohnungen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes (gelb F)

 

Jasmunder Straße 12 - Villa Lindholm“ - genehmigt 5 Ferienwohnungen

Sonnenstraße 1 – „Schwedischer Hof“ – Hotel/Pension

Sonnenstraße 3 – bisher EFH mit einer WE als Ferienwohnung

Sonnenstraße 7 – Neubau EFH mit 2 Ferienwohnungen

Wylichstraße 4a – Neubau von 8 Ferienwohnungen

Margaretenstraße 7 – Neubau EFH mit einer Ferienwohnung

Margaretenstraße 8a – Neubau Wohnhaus mit 2 Dauerwohnungen und 4 Fewos

Margaretenstraße 13 – Neubau Gebäude mit 21 Ferienappartements

 

dem Gebiet dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften, sonst. Gewerbe

(grau sowie W+G)

 

Margaretenstraße 15

Wylichstraße 2a, 4, 5, 6, 6 a – f, 7 – 7a, 9, 11

Zeppelinstraße 5

 

Wohnen (rot W sowie W + G)

Ohne Aufzählung – überwiegend Wohnen

 

Die Umgebungsbebauung stellt sich somit als (faktisches) Allgemeines Wohngebiet (WA) im Sinne des § 4 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) dar. Ein "faktisches WA" entsteht, wenn ein Gebiet, für das kein qualifizierter Bebauungsplan existiert (Innenbereich nach § 34 BauGB), aufgrund seiner tatsächlichen Bebauung den Charakter eines allgemeinen Wohngebiets aufweist. Die Zulässigkeit von Vorhaben in einem solchen Gebiet beurteilt sich nach § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 4 BauNVO. 

 

 

 

Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen. Allgemein zulässig sind:

 

- Wohngebäude,

- die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften

-  Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

 

Ausnahmsweise zulässig sind:

 

- Betriebe des Beherbergungsgewerbes

- Sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,

- Anlagen für Verwaltungen

- Gartenbaubetrieb,

- Tankstellen.

 

Nach ständiger Rechtsprechung kommt die Ausnahm für Ferienwohnungen in einem  faktischen Allgemeinen Wohngebiet nur dann in Betracht, wenn das Gebiet selbst bereits erheblich durch Ferienwohnungen oder andere, im WA ausnahmsweise zulässige, aber nicht typisch wohngebietsverträgliche Nutzungen mitgeprägt ist. Die bloße Existenz einiger Ferienwohnungen führt nicht automatisch zu einer faktischen WA-Eigenschaft, die eine generelle Genehmigung weiterer Ferienwohnungen ermöglichen würde. Es muss eine vorhandene Gemengelage vorliegen, die das Gebiet derart prägt, dass es seinen reinen Wohngebietscharakter faktisch verloren hat. In solchen Fällen kann es sein, dass eine weitere Ferienwohnung als "sich einführend" nach § 34 Abs. 1 BauGB oder im Rahmen der Eigenart des faktischen Baugebiets zulässig ist.

 

Dies ist vorliegend noch nicht der Fall, könnte durch Zulassung weiterer Ferienwohnungen jedoch eintreten.

 

Die Verwaltung empfiehlt daher zur Erhaltung des Gebietes das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB nicht herzustellen sowie die Ausnahme zur Art der baulichen Nutzung, nicht zu erteilen.

 

 

Einnahmen	Ja/Nein		Mittel stehen zur Verfügung	Ja/Nein
			Produkt/SK:
haushaltsmäßige Berührung	Ja/Nein		Mittel stehen nicht zur Verfügung	Ja/Nein
Bemerkungen: